2017年注会考试税法知识点：财产租赁所得应纳税额的计算

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【考点】财产租赁所得应纳税额的计算

【考频】高频考点

【难度】适中

·每次收入不足4000元的，定额减除费用800;

·每次收入4000元以上的，定率减除20%费用;

·财产租赁所得以1个月内取得的收入为一次;

·个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：

1.财产租赁过程中缴纳的税费:城建税及附加、房产税(4%);

根据(财税〔2016〕43 号)：个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税(5%减按1.5%计征)。

个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

2.由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用(以每次800元为限，一次扣不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止);

3.税法规定的费用扣除标准：800元或20%;

4.适用税率:20%;个人按市场价出租居民住房税率:10%

·每次收入不超4000元的：

应纳税所得额=每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800为限)-800

·每次收入超过4000元的：

应纳税所得额=[每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800为限)]×(1-20%)

【例10-8】刘某于1月将其自有的公寓按市场价出租给张某居住。刘某每月取得租金收入为2500元，全年租金收入30000元。计算刘某全年租金收入应缴纳的个人所得税。

【答案】

(1)每月应纳税额=(2500-800)×10%=170(元);

(2)全年应纳个人所得税=170×12=2040 (元)。

假定当年2月，因下水道堵塞，发生维修费用1000元，有维修部门的正式收据，则2月和3月的应纳税额为：

2月应纳税额=(2500-800-800)×10%=90(元);

3月应纳税额=(2500-200-800)×10%=150(元)。

【2016考题节选】某上市公司高级工程师王先生，从2015年1月1日起出租两居室住房用于居住，扣除相关税费后的每月租金所得6000元，全年共计72000元。

要求：计算出租两居室住房取得的租金收入应缴纳的个人所得税。

【答案】

出租自有两居室住房取得的租金收入应缴纳的个人所得税=6000×(1-20%)×10%×12=5760(元)。

【考题节选】赵教授将自有住房按市场价格出租给李某居住，每月租金5500元，本月份因墙面开裂发生维修费用3200元，取得装修公司出具的正式发票(不考虑租金收入应缴纳的其它税收及附加)

【答案】应纳税所得额=(5500-800)×(1-20%)=3760(元);应纳个人所得税=3760×10%=376(元)。

【考题改编】李某居住在市区，2017年5月将其小汽车出租给他人使用，每月取得租金51500元。要求：计算李某出租小汽车每月应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加和个人所得税;

【答案】出租小汽车每月应缴纳的增值税、城市维护建设税和教育费附加=51500/(1+3%)×3%×(1+7%+3%+2% )=1680(元);

每月应缴纳的个人所得税=(51500-1680)×(1-20%)×20%=7971.2(元)。

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